F.A.Q. PREGUNTAS Y RESPUESTAS FRECUENTES SOBRE USUCAPIÓN

Aquí encontrará una recopilación de consultas legales más frecuentes sobre USUCAPIÓN en la Argentina, recopiladas de internet: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article247-que-es-la-usucapion.html

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad.
Es una adquisición de la propiedad que se lleva a efecto mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley.

Para que la usucapión se produzca es preciso que la posesión reúna unos determinados requisitos.

Para que un poseedor se convierta en dueño, en virtud de la usucapión es necesario que en su posesión se den una serie de circunstancias muy especiales, que son las que hacen que esta posesión sea digna de la especial tutela que la usucapión otorga; y así, la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO

Si la posesión se inició en un concepto diferente del de dueño, la usucapión sólo podrá comenzar a partir del momento en que se haya producido. No puede usucapir el arrendatario y ello aun cuando terminado el arrendamiento hubiera continuado poseyendo.

POSESION PUBLICA Y PACIFICA.

De forma que no adquiere por usucapión aquella persona cuya posesión hubiera sido violenta o de forma oculta o clandestina.

POSESION CONTINUADA

Es requisito o presupuesto para que la posesión sea hábil para la usucapión que sea continuada, lo que se deduce de la exigencia legal de que no haya sido interrumpida.

QUE ES LA USUCAPIÓN INMOBILIARIA?

En la usucapión inmobiliaria el tiempo es de diez o veinte años si la usucapión es ordinaria y de treinta si es extraordinaria.

QUE ES LA USUCAPÍON ORDINARIA?

La USUCAPIÓN ORDINARIA se consuma por la posesión de diez años entre presentes y de veinte entre ausentes, entendiéndose por ausente el que reside o ha residido, durante el tiempo que la usucapión ha durado, en país extranjero o en ultramar.

QUE ES LA USUCAPÍON EXTRAORDINARIA?

La USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA se consuma por el transcurso de treinta años sin necesidad de título o de buena fe y sin distinción entre presentes y ausentes.

DONDE SE TRÁMITA EL JUICIO DE USUCACIÓN? QUE SE DEBE PROBAR?

Hemos encontrado una nota en el sitio REPORTE INMOBILIARIO.com - DRA DI CATALDO VANESA, donde se responde este interrogante, que a continuación transcribimos:
"El juicio tramitara en el lugar y ante los tribunales de donde este ubicado el inmueble, será iniciado por el interesado, y la prueba requerida será: testigos, (aunque esta única prueba no será suficiente), según el Cógido Civil. Los mismos deberán dar fe de haber visto habitando tal inmueble del tiempo que la ley marca, y todo lo que pueda agregar en relación a lo que esta persona ha efectuado en el mismo.
Esto se traduce en: Mejoras. Es decir, en que he mejorado ese terreno o esa casa desde que vivo allí? Lo cerque por ejemplo, cuando no tenia cerco. Le hice llegar la conexión de gas o cloaca, cuando no había llegado aun y no se había acercado hasta el mismo? Derrumbe o construí alguna pared en su beneficio? Tenía graves problemas de humedad y ya no tiene? Todo eso demostrará como el ánimo de poseer contribuyo a la propiedad, por lo que acompañando las facturas de tales “mejoras”, (recibo de compra de medidores, factura por honorarios de electricista, arquitecto, etc) si las mismas son membreteadas muchísimo mejor, a fin de que el juez se sirva de estas también de prueba.
Asimismo y prueba sumamente relevante será el pago de todos los impuestos y/o tasasy/o servicios desde el inicio de mi posesión. Si no se las tiene encima (por el transcurso del tiempo), pero se encuentran pagas, se pedirá en el expte. por Oficio a Rentas o la Municipalidad correspondiente, que informe de su pago y fecha del mismo, aunque hacer trampa sería pagar con retroactividad para salvar los años, cuestión que no favorecería mi “animo posesorio”, sino mas bien, mi “animo posesorio a cualquier costo” y esto será prueba en contra, porque pagar hoy diez años para atrás, no probara que estoy en el inmueble desde hace 10 años, sino que quiero simular esto, y la sentencia será desfavorable."

CUAL ES EL TIEMPO QUE DEBE TRANSCURRIR SEGÚN LA LEY PARA QUE PUEDA SER APTO PARA USUCAPIR?

Hemos encontrado una nota en el sitio REPORTE INMOBILIARIO.com - DRA DI CATALDO VANESA, donde se responde este interrogante, que a continuación transcribimos:

"1) Serán 20 años continuos sin que nadie -con legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños) Este ocupante o futuro propietario, próximo a usucapir, es considerado, y (esto es sólo un termino) POSEEDOR DE MALA FE, entendiendo fe buena o mala en razón del título que puedan mostrar como ocupantes en relación al inmueble que se reclama. Tiene boleto? Tiene escritura? Será entonces un poseedor de mala fe, y necesitara dejar pasar 20 años hasta iniciar el juicio.

2) Si tiene el titulo será POSEEDOR DE BUENA FE, y esto no lo hará mejor persona, sino que tendrá algún documento (aun cuando no sea valido) y esto es muy común, mas en zonas suburbanas, donde “ Doña María” se fue al Registro de la Propiedad, vio terrenos vacíos desde hacia años, y comenzó a repartirle a los vecinos (a muy bajo precio) los mismos con escrituras hechas informalmente..."
Fuente: http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article247-que-es-la-usucapion.html